美国房地产市场正深陷一场罕见的“双重风暴”。一边是顽固的高抵押贷款利率持续压制购房需求，另一边是特朗普政府新关税政策掀起成本巨浪。在这场风暴中，从新房建设到二手房交易，再到建筑关键材料聚氨酯产业链，无一幸免。

二手房市场：微弱复苏难抵深层寒意

美国5月二手房签约量指数小幅回升1.8%至72.6，四大区域均现增长，西部反弹尤为明显。全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）将此归功于劳动力市场的韧性，但他直言：“抵押贷款利率波动才是购房决策的主宰力量，其对负担能力的冲击远超过薪资增长带来的利好。”

冰冷的现实是，签约量的微弱反弹无法掩盖整体市场的低迷本质。抵押贷款利率持续徘徊在7%高位，叠加高房价的“双刃剑”，二手房市场在夏季传统旺季前仍陷于停滞。更令人担忧的是，尽管待售库存达到近五年高点，却未能有效抑制房价，市场调节机制似乎暂时失灵。

图： 2024年5月- 2025年5月美国新屋开工量与住宅建筑商信心指数（千套，%）

数据来源：Federal Reserve Bank of ST.Louis， NAHB

新房建设：断崖式下跌与信心崩塌

二手房市场挣扎之际，新房建设领域则遭遇更严峻的崩塌。5月新屋开工率暴跌9.8%，跌至五年最低点，远超经济学家预期。多户住宅开工量骤降近30%，独户住宅虽小幅上升但仍处低位。作为行业风向标的建筑许可证发放量同样跌至五年冰点。

高利率扼杀了需求，建筑商被迫祭出折扣和抵押贷款利率补贴等“自救”手段。全国住宅建筑商联合会信心指数跌至34点，创2022年以来新低，近40%的建筑商坦言已对最终售价提供折扣。联合会主席罗伯特·迪茨警告：“库存上升和买家持币观望正导致多数市场价格疲软，转售市场的降价潮正持续蔓延。”

关税“飓风”：聚氨酯产业链面临成本海啸

特朗普政府7月宣布的关税新政，如同一场精准打击的飓风，直击本已脆弱的房地产市场供应链。自8月1日起，日本、韩国等14国进口产品将面临25%至40%不等的关税重压。白宫发言人强调，未能在期限前与美国达成协议的国家，关税将恢复至4月公布的更高“对等”水平。

这一政策对依赖进口的聚氨酯产业链构成直接威胁：

• 建筑保温领域： 聚氨酯硬泡是高效建筑外墙保温板材的核心材料。主要原料和高端成品板常依赖日韩等国进口。25%以上的关税将显著推高新建及节能改造项目的保温成本，削弱建筑能效提升的经济性。
• 家居制造环节： 聚氨酯软泡是沙发、床垫等软体家具的“心脏”。东南亚国家是相关原料与成品的重要供应地，面临高达36%-40%的关税。美国家具制造商和零售商将被迫消化激增的成本，或转嫁给消费者，进一步抑制本已受高利率压制的家居消费需求。

建筑商们忧心忡忡，普遍预计新关税政策将导致每套房产成本激增约1.1万美元。在利润空间本就被高利率和促销手段严重挤压的当下，这无疑是雪上加霜。新房建设本已是经济增长的拖累，关税的冲击令短期复苏前景更加黯淡。

微光与迷雾：房市前路何方？

美国房地产市场正深陷高利率与高关税的“双高困局”，聚氨酯产业链首当其冲——进口原料成本飙升，建筑节能升级受阻，软体家具价格承压。尽管抵押贷款利率微降，但美联储仍坚守高利率政策，短期内难见转机。无论是期待购房的普通家庭，还是挣扎求生的建筑商与材料供应商，都在迫切等待一个真正的破局信号——无论是利率的实质性转向，还是贸易紧张态势的缓和，在此之前，低迷与波动或将成为美国房市难以摆脱的常态。