2024年7月，美国房地产市场终于迎来了久违的回暖迹象。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布的最新数据，成屋销售实现了五个月以来的首次增长，年化销售总数达到了395万户，环比增长1.3%。这一小幅增长表明市场复苏正在逐步展开，然而，市场的复杂性和潜在风险依然不容忽视。

尽管销售有所回升，7月份的成屋销售水平仍处于自2010年以来的最低水平。与此同时，房价继续攀升，7月的房屋中位售价上涨了4.2%，达到了42.26万美元的新高。这一价格增长反映出市场供应紧张的局面未得到根本缓解。尽管成屋库存在7月有所增加，达到了133万户，但这一库存量仍远低于疫情前的190万户，表明供需之间的矛盾依然存在。

市场需求方面，7月的销售数据显示出购房者的活跃度有所下降。约60%的房屋在挂牌一个月内售出，这一比例比6月的65%有所下滑。此外，尽管约四分之一的房屋售价高于挂牌价，但这一比例也较前月有所降低，显示出市场需求在逐步减弱。

新屋表现亮眼，成屋持续调整

相比之下，7月的新屋市场表现更加突出。新屋销量达到了6.2万套，环比增长10.6%，是自2022年3月以来的单月最高成交量。分析指出，新屋的强劲表现部分源于其相较成屋更具性价比，以及开发商提供的价格优惠和利率补贴。而成屋市场则延续了调整趋势，成交量同比下降了2.5%，为连续第35个月下滑。

成屋价格增速虽有所放缓，但整体依然高企，显示出高房价对购房者的持续压力。7月份成屋中位价为42.3万美元，较前月略有下降，但仍处于历史高位。成屋库存同环比均有所增加，但市场上现有库存的库销比仅为4个月，显示出供给依然不足。此外从市场建造角度来说，7月份新屋开工123.8万套，同比下降16%，环比下降6.8%，主要是由于低市场经济增速造成的低住宅建筑商信心指数，使得新屋开工弱势走低。

图：2023年7月-2024年7月新屋开工量&住宅商信心指数（万套，%）

数据来源：Stlouisfed，NAHB

利率变化与美联储政策的影响

美国的按揭贷款利率在7月略有回落，30年期抵押贷款利率均值为6.85%，较上月下降了7个基点，但依然处于历史高位。美联储主席鲍威尔在8月23日的杰克森霍尔会议上发表讲话，暗示降息时机可能已经成熟，未来的货币政策或将进一步宽松。市场对美联储9月开始降息的预期升温，这无疑将对购房需求产生积极影响。

然而，尽管利率下行可能缓解购房者的负担，但高企的房价仍然是市场复苏的主要阻碍。根据NAR的负担能力指数，目前典型美国家庭的收入仅能满足中位数房屋价格所需合格收入的93.3%。这意味着，单靠利率下调难以显著改善购房者的实际负担能力。

未来展望：复苏路漫漫

虽然美国房地产市场在7月显示出一定的复苏迹象，但未来的市场走势依然充满不确定性。成屋销售数据反映了市场决策的滞后性，同时新屋开工量也更加佐证了市场的新增需求并未出现较大回暖，市场需求的疲软依然是主要挑战。