2024年7月,美国房地产市场终于迎来了久违的回暖迹象。根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)发布的最新数据,成屋销售实现了五个月以来的首次增长,年化销售总数达到了395万户,环比增长1.3%。这一小幅增长表明市场复苏正在逐步展开,然而,市场的复杂性和潜在风险依然不容忽视。
尽管销售有所回升,7月份的成屋销售水平仍处于自2010年以来的最低水平。与此同时,房价继续攀升,7月的房屋中位售价上涨了4.2%,达到了42.26万美元的新高。这一价格增长反映出市场供应紧张的局面未得到根本缓解。尽管成屋库存在7月有所增加,达到了133万户,但这一库存量仍远低于疫情前的190万户,表明供需之间的矛盾依然存在。
市场需求方面,7月的销售数据显示出购房者的活跃度有所下降。约60%的房屋在挂牌一个月内售出,这一比例比6月的65%有所下滑。此外,尽管约四分之一的房屋售价高于挂牌价,但这一比例也较前月有所降低,显示出市场需求在逐步减弱。
新屋表现亮眼,成屋持续调整
相比之下,7月的新屋市场表现更加突出。新屋销量达到了6.2万套,环比增长10.6%,是自2022年3月以来的单月最高成交量。分析指出,新屋的强劲表现部分源于其相较成屋更具性价比,以及开发商提供的价格优惠和利率补贴。而成屋市场则延续了调整趋势,成交量同比下降了2.5%,为连续第35个月下滑。
成屋价格增速虽有所放缓,但整体依然高企,显示出高房价对购房者的持续压力。7月份成屋中位价为42.3万美元,较前月略有下降,但仍处于历史高位。成屋库存同环比均有所增加,但市场上现有库存的库销比仅为4个月,显示出供给依然不足。此外从市场建造角度来说,7月份新屋开工123.8万套,同比下降16%,环比下降6.8%,主要是由于低市场经济增速造成的低住宅建筑商信心指数,使得新屋开工弱势走低。
图:2023年7月-2024年7月新屋开工量&住宅商信心指数(万套,%)
数据来源:Stlouisfed,NAHB
利率变化与美联储政策的影响
美国的按揭贷款利率在7月略有回落,30年期抵押贷款利率均值为6.85%,较上月下降了7个基点,但依然处于历史高位。美联储主席鲍威尔在8月23日的杰克森霍尔会议上发表讲话,暗示降息时机可能已经成熟,未来的货币政策或将进一步宽松。市场对美联储9月开始降息的预期升温,这无疑将对购房需求产生积极影响。
然而,尽管利率下行可能缓解购房者的负担,但高企的房价仍然是市场复苏的主要阻碍。根据NAR的负担能力指数,目前典型美国家庭的收入仅能满足中位数房屋价格所需合格收入的93.3%。这意味着,单靠利率下调难以显著改善购房者的实际负担能力。
未来展望:复苏路漫漫
虽然美国房地产市场在7月显示出一定的复苏迹象,但未来的市场走势依然充满不确定性。成屋销售数据反映了市场决策的滞后性,同时新屋开工量也更加佐证了市场的新增需求并未出现较大回暖,市场需求的疲软依然是主要挑战。