近年来，美国房地产市场面临诸多挑战。尽管房源库存有所增加，但高房价与高抵押贷款利率的双重压力抑制了需求，导致市场活动显著放缓。2024年7月，美国NAHB/富国银行住房市场指数下降至42点，为今年最低，低于市场预期的44点。这一下降反映了对高利率将持续更长时间的预期，影响了抵押贷款需求和建筑商的业务。当前销售情况指标下降至47点，潜在买家流量指数降至27点。

来源：NAHB

6月新建住宅销售创七个月新低

美国商务部人口普查局的数据显示，6月份美国新建独栋住宅销售量下降至61.7万套，为去年11月以来的最低水平。这一数据表明，尽管房源供应有所增加，但高房价和高抵押贷款利率已严重抑制了购房需求。全美房地产经纪人协会（NAR）的报告也显示，美国二手房销量连续第四个月下滑，6月现房销售量跌至六个月以来的最低点。

此外，6月份美国单户住宅的新开工量和建筑许可量也有所下降，表明在经历了第一季度的经济增长之后，美国房地产市场在第二季度开始萎缩。整体市场销售和建设活动的减少进一步印证了当前市场面临的严峻挑战。

区域销售差异明显

根据路透社的数据，6月份美国各地区的新屋销售表现不一。具体来看，东北部新屋销售量下降7.7%，中西部地区下降6.9%，而西部和南部地区则分别上涨1.4%和0.3%。从销售额来看，南部地区销售额下跌5.9%，中西部地区下跌8.0%，东北部地区下跌2.1%，西部地区下跌2.6%。这些数据表明，不同地区的房地产市场表现存在显著差异，主要受到区域经济发展和房价水平的影响。

高房价和高利率压制需求

高房价和高抵押贷款利率是当前压制美国房地产市场的重要因素。美国哥伦比亚广播公司新闻频道报道，6月美国房屋销售均价中位数较上年同期上涨4.1%，至42.69万美元，创下1999年以来的最高纪录。尽管购房者普遍选择的30年期固定利率抵押贷款平均利率在5月初从近半年的高点7.22%回落，但在6月的大部分时间内仍处于高位。

在线地产经纪公司Redfin的经济研究主管陈赵在接受美国福克斯商业频道采访时表示，市场普遍预期美联储年底前将降息，一些购房者因此推迟购房决策，等待更低的利率。然而，高房价和高利率的双重压力依然使得购房负担沉重，抑制了市场需求。

未来市场展望

尽管当前市场面临诸多挑战，但未来几个月美国房地产市场有望出现反弹。牛津经济研究院高级经济学家南希·范登·霍顿表示，创纪录的高房价和高抵押贷款利率对6月的现房销售造成了压力。然而，随着美联储可能降息，抵押贷款利率的下降预计将推动房价在今年晚些时候温和调整。

抵押贷款融资机构房地美的数据显示，由于市场预期美联储将在9月降息，30年期固定利率抵押贷款平均利率已跌至近四个月来的最低点6.77%。这一趋势可能有助于刺激未来的房屋销售活动。路透社的分析称，随着抵押贷款利率的下降，市场需求有望回升，从而推动销售量的增加。

总体来看，美国房地产市场在高房价和高利率的双重挑战下，短期内面临较大压力。然而，随着市场预期美联储将降息，抵押贷款利率的下降可能为市场带来一定的缓解。未来，房市供需关系的变化以及政策的调整将继续对市场产生重要影响。